Credit immobilier : quel pret choisir ?
Quel pret choisir quand on veut souscrire un emprunt immobilier ? Taux fixes, taux variables, in fine... les solutions ne manquent pas. Encore faut-il choisir la formule la mieux adaptee a sa situation.



Les precautions a prendre
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L'epargne-logement
Les prets a taux fixe
Les prets a taux variable
Les prets " in fine "
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L'acheteur qui veut aujourd'hui emprunter doit choisir son pret avec le plus grand soin. D'autant plus qu'avec une inflation assez faible, le cout reel du credit reste assez eleve.


Les precautions a prendre
Precision prealable : quelle que soit la formule adoptee, il faut imperativement verifier le cout reel du credit en demandant le " taux effectif global " et ne pas se laisser allecher par les taux d'appel affiches a grand renfort de publicite. Ils ne comprennent pas les frais annexes et autres couts de dossier et ne sont valables qu'une seule annee, quand il s'agit de taux variables.

Autre exigence : un bon emprunteur doit negocier aprement en mettant en concurrence plusieurs etablissements. A chacun de faire valoir son meilleur " profil " en souligner son faible niveau d'endettement, l'importance de son portefeuille de valeurs mobilieres ou ses revenus futurs.

La negociation et la comparaison des offres ne doivent pas seulement porter sur le taux du credit mais aussi sur les elements annexes : montant des penalites en cas de remboursement anticipe du pret immobilier, cout des assurances, possibilite de transformer un pret a taux variable en pret a taux fixe, etc. Il est donc important de proceder a plusieurs simulations avant de choisir.

Et n'oubliez pas que le moindre dixieme de points d'interet en moins peut rapporter gros au final.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net



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L'epargne-logement
C'est le premier reflexe des acheteurs prevoyants : utiliser les possibilites offertes par l'epargne-logement qu'ils ont patiemment constituee au fil des annees.
Un bon reflexe s'il s'agit du livret d'epargne puisque le taux du pret est tres faible. La reponse est moins evidente pour les plans puisque le taux du pret depend ici de leur date d'ouverture. Dans l'ensemble, et compte tenu du faible niveau des taux actuels, les PEL ne sont pas tuojours concurrentiels avec les prets libres du marche.

Les prets a taux fixe
C'est de loin le type de pret le plus pratique en France. Sans doute en raison de son extreme simplicite puisque tout est fixe d'avance : le taux, la duree du remboursement et le montant des echeances. La visibilite est parfaite : l'epargnant sait parfaitement a quoi il s'engage et peut mieux evaluer les offres des differentes banques en comparant le " taux effectif global " (TEG) qui comprend tous les frais annexes.

Contrepartie de cette simplicite : les taux sont plus eleves que ceux des prets a taux variables.

Comme tout emprunt, le pret a taux fixe est un pari sur l'avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s'ils augmentent.

Les prets a taux variable
Le principe est simple en apparence : le taux du pret augmente et baisse en cours d'emprunt en meme temps que les taux du marche. Dans la pratique, le taux du pret est generalement indexe sur l'Euribor, taux de l'argent au sein de la zone Euro, auquel les etablissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).
. Exemple : vous empruntez aujourd'hui a 5,5% a une banque qui applique une marge de 1,6%. Si l'Euribor atteint 5% l'annee prochaine, le taux de votre pret grimpera a 6,6%.
Ces variations peuvent se traduire de plusieurs facons suivant les contrats.

Les prets a echeances fixes repercutent l'evolution du taux sur la duree de remboursement, qui s'allonge ou se reduit au fil des ans, a chaque revision du taux. Si le taux de reference augmente, le nombre d'echeances augmente en proportion. Et vice-versa. Le cout global du credit varie donc a la hausse ou a la baisse mais la mensualite reste en principe constante. Ce qui procure une meilleure visibilite a l'emprunteur. Contrepartie de cette avantageuse stabilite : cette formule coute legerement plus cher que les prets a taux variables classiques.
Certains etablissements plafonnent l'allongement de la duree de remboursement. Ce qui constitue une securite de plus pour l'emprunteur.
La quasi-totalite des etablissements proposent des prets a taux variables " capes " ici, c'est le taux du pret revise qui est plafonne. Exemple : un taux variable de 4% " cape " a 2 points ne pourra pas depasser 6%, meme si l'evolution de l'indice de reference est superieure. A l'inverse, il ne pourra pas non plus descendre au-dessous de 2%. Le taux variable et le montant des remboursements evoluent donc a l'interieur d'un " tunnel ".
C'est une formule interessante si le taux plafond n'est pas trop superieur au taux fixe en vigueur au moment de la souscription. Exemple : entre un taux fixe a 5,5% et un taux revisable plafonne a 5,9%, l'emprunteur aura peut-etre interet a choisir cette seconde formule qui lui permet de beneficier d'une eventuelle et future baisse des taux du marche.

Il existe aussi des prets a taux variable, sans plafonnement d'aucune sorte. Ils affichent les taux les plus faibles du marche mais comportent naturellement un risque pour l'emprunteur, proportionnel a ses esperances de gain.
Compte-tenu d'un environnement monetaire fluctuant, mieux vaut reserver cette formule a des emprunts sur une courte periode, inferieure a cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilegier les contrats qui autorisent les remboursements anticipes sans penalite et prevoient la possibilite de transformer ce pret a taux variable en pret a taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sa dette.

Les prets " in fine "
Dans les prets classiques, dits " amortissables ", l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituee d'une part de capital et d'une part d'interet, cette derniere diminuant au fil des ans. A l'issue du pret, l'emprunteur a, par definition, rembourse l'integralite de son pret. regroupements de dettes privès et professionnelles , les prets " in fine ", eux, obeissent a une logique differente : pendant toute la duree du pret, l'emprunteur ne paie que les interets, et il ne rembourse le capital qu'a l'echeance finale.
Les banques exigent naturellement une garantie, au-dela de l'assurance-deces, qui se traduit par le " nantissement " en faveur de la banque d'un portefeuille de sicav monetaires ou d'une assurance-vie en euros. En clair, l'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier a puiser dans cette epargne securisee au cas il ne pourrait rembourser le capital.
Au final, l'emprunteur " in fine " paie donc davantage d'interets que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la duree du pret. Cette technique presente toutefois plusieurs avantages :
1. Elle reduit le montant des echeances pendant la duree du pret, qui peuvent etre, par exemple, compensees integralement par des rentrees locatives. L'emprunteur n'a donc pas (ou tres peu) d'effort financier a faire dans un premier temps. D'autant plus que les interets payes viennent en deduction des revenus fonciers, ce qui reduit l'impot du par le proprietaire-bailleur.
2. A l'issue du pret, l'emprunteur rembourse le montant initial du pret alors qu'entretemps, le bien s'est valorise.